La sous-location de local commercial est en principe interdite par la loi sauf autorisation expresse du bailleur dans le contrat de bail ou par acte extra-contractuel. Quelle est la procédure à suivre ? Quelles en sont les conséquences vis à vis du bailleur, du locataire et du sous-locataire ?
Selon le site du service public, le contrat de sous-location d’un bail commercial permet à un tiers, le sous-locataire, de jouir en tout ou partie des murs moyennant contrepartie. Cependant, il faut retenir que la sous-location du bail commercial est interdite en principe, sauf clause contraire. Elle peut cependant être mise en œuvre sous deux conditions :
- l’autorisation du bailleur
- le concours du bailleur à l’acte. Une fois ces deux conditions réunies, la sous-location devient possible.
Comment faire ?
L’autorisation peut figurer dans le contrat de bail. Elle peut également être tacite (non écrite). Dans ce cas elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas que le bailleur a donné son autorisation. A contrario, l’autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.
Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d’absence de réponse, l’accord est considéré comme donné.
L’accord du bailleur est obligatoire pour la régularité de la sous location.
Cet accord est soit expressément stipulé dans le contrat de bail soit interviendra au cours du bail. Le locataire peut sous-louer le local en intégralité ou en partie. Dans tous les cas, la loi l’oblige à accomplir certaines formalités obligatoires pour la validité de la sous-location.
Point 1
Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer le local par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
point 2
Le bailleur a 15 jours pour faire connaître sa décision et notamment s’il entend concourir à l’acte de sous location. S’il ne donne aucune réponse passé ce délai, le contrat peut être conclu en son absence, si et seulement si, la sous-location est expressément prévue dans le bail. Dans le cas contraire, il peut refuser la sous-location du local sans que ce refus puisse être contesté.
Par ailleurs, le bailleur peut mettre fin au bail sans avoir à payer l’indemnité d’éviction si le locataire sous-loue le local sans avoir obtenu son accord.
Que doit contenir le
contrat de sous-location du bail commercial ?
Le contrat de sous-location doit stipuler :
- la description du ou des locaux sous-loués ;
- l’affectation des locaux sous-loués (spécialisation du bail, cette clause doit être calquée sur celle liant le propriétaire au locataire principal) ;
- le montant du loyer mensuel ainsi que la répartition du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location partielle notamment ;
- les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire vis-à-vis du bailleur ;
- la durée de la sous-location et les règles qui articulent le rapport entre la durée de la sous-location et celle de la location (comme dans le cas d’arrivée à terme, avec une reconduction tacite ou bien une résiliation anticipée).
Les conséquences de la sous-location vis à vis du bailleur, du locataire et du sous-locataire
D’abord, notez que les rapports qui existent entre le locataire et le sous-locataire sont calqués sur ceux existant entre le bailleur et le locataire. Toutefois, le locataire ne peut pas conférer plus de droit au sous-locataire que ce que lui-même possède déjà. En d’autres termes, le sous-locataire peut exercer ses droits dans la limite de ceux accordés au locataire principal. Il en découle que la destination du local doit être conforme au bail principal. Le non-respect de cette règle peut conduire à la résiliation du bail par le bailleur et par voie de conséquence de la sous-location sans que le sous-locataire puisse prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la sous-location ne peut pas aller au-delà du terme prévu dans le bail principal. Le sous-locataire peut demander au locataire le renouvellement du bail dans la limite du bail principal restant à courir. Dans tous les cas, la sous-location prendra fin si le bail principal est résilié ou n’a pas été renouvelé.
Ensuite, le bailleur peut exiger un réajustement du loyer principal s’il s’avère que le prix de la sous-location est supérieur. Il dispose également d’une action directe en cas de défaillance du locataire pour le paiement du loyer.
