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Pas de Porte ou droit au bail : l’essentiel à savoir au moment de signer le bail

Le pas de porte ou le droit au bail . Deux mots  qui reviennent  souvent, mais de quoi s’agit-il exactement ? Créer une entreprise peut exiger le versement d’un Pas de Porte (ou droit d’entrée) au propriétaire des murs lors de la conclusion d’un bail. Le droit au bail  est quant à lui versé par un nouveau locataire à l’ancien locataire si ce dernier lui cède un bail existant. Voici l’essentiel de ce qu’il y a à savoir pour ne pas se lancer au hasard.

Le droit au bail

Le Droit au bail,  une obligation  pour reprendre un bail commercial, fait partie des éléments incorporels du fonds de commerce. Ce droit a une valeur patrimoniale qui appartient au locataire (preneur) du local. Il peut donc mettre en vente son droit au bail.  Le droit au bail est donc une somme d’argent payée par le nouveau locataire à celui qui quitte le local. Le bailleur n’est pas concerné économiquement par cette transaction. Cependant, vous devez vérifier que votre activité est autorisée par le propriétaire des murs. La valeur du droit au bail est définie par le marché : elle varie en fonction de l’attractivité du quartier, de la durée restant avant la prochaine échéance (triennale ou finale) du bail et du niveau du loyer. 

Qu’est-ce qu’un Pas de Porte ?

Un Pas de Porte est une somme d’argent versée par un futur locataire à son propriétaire avant sa prise de possession des lieux, à la signature d’un bail commercial, en plus du montant des futurs loyers. C’est une sorte de droit d’entrée. La somme ne sera pas remboursée au locataire. Les deux parties fixent librement cette somme.

Le Pas de Porte en termes juridiques

Juridiquement parlant, le pas de porte peut être considéré comme :

  • Une contrepartie pécuniaire, qui est une sorte d’indemnité forfaitaire pour la dévaluation de la valeur du local, et également puisque le propriétaire ne pourra pas retirer le local à sa guise, sous peine de verser une indemnité d’éviction. Dans ce cas de figure, le Pas de Porte peut être retrouvé sous forme d’éléments divers, tels que des avantages sans rapport avec le loyer.
  • Un supplément de loyer, afin que le propriétaire se prémunisse des augmentations de loyer non correspondant à la hausse réelle de la valeur de location de ses locaux. Il est tenu compte de ce montant pour calculer de nouveau le loyer au moment du renouvellement du bail. Il faut préciser la nature du Pas de Porte dans le bail commercial.

Pas de Porte et fiscalité

La nature du Pas de Porte détermine le régime fiscal appliqué aux deux parties :

  • Dans le cas d’une indemnité : pour le propriétaire, il n’y aura pas d’imposition sur le Pas de Porte. En ce qui concerne le locataire, le Pas de Porte ne constituera pas une charge déductible, mais un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan.
  • Dans le cas d’un supplément de loyer : le propriétaire doit déclarer le Pas de Porte comme revenu foncier. Il est assujetti à l’impôt sur le revenu, et à la TVA si le loyer du bail l’est également. Quant au locataire, le Pas de Porte représente une charge déductible des résultats, en fonction de la durée du bail (1/9 par an) si le loyer fixé dans le bail est anormalement bas.

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