Interview de Ludovic Célérier, DG d’Hiptown, qui avec ses associés, a réussi dans l’immobilier en pleine COVID.

Comment vous est venue l’idée d’Hiptown ?

Nous sommes trois associés. Nous venons tous les trois du monde de l’immobilier et de l’innovation. Matthieu, était l’ancien fondateur de Next Door qui sont des centres de coworking, devenus WOJO, après la joint-venture entre Accor et Bouygues Immobilier.

Moi, je venais de l’entrepreneuriat dans des outils de gestion pour l’immobilier et le conseil en stratégie pour lequel j’ai accompagné des grands acteurs dans la création de centres de coworking. Xavier vient de chez Bouygues et était en charge du développement de Next Door. Nous nous sommes associés tous les trois autour de plusieurs idées.

Quelles sont ces idées ?

La première, c’est que le marché des bureaux flexibles est mal connu

dès qu’on sort de Paris. A Paris, vous avez tous les acteurs les plus importants du secteur et les loyers étant élevés. C ‘est facile de sortir du capex c’est-à-dire de l’investissement au mètre carré avec pour conséquence des prix très élevés.

Dès que vous dupliquez ces modèles-là en région, cela ne marche plus parce qu’avec le même capex, vous atteignez de tels prix que vous n’êtes finalement pas concurrentiels par rapport à de la location traditionnelle ou même à de l’achat d’immobilier d’entreprise.

C’est pourquoi, il fallait un produit qui soit orienté pour les TPE et les PME dans les grandes villes de France, en dehors de Paris.

Le bureau, espace de production et espace de vie

Le deuxième point sur lequel nous souhaitons nous diriger, c’est le bureau de façon générale pour qu’il soit à la fois un espace de production mais aussi et avant tout un espace de vie.

Pour créer ces espaces de vie, nous essayons de mélanger les usages comme celui du café, du restaurant, d’un espace de coworking, d’un bureau traditionnel, avec de l’animation, des événements et des afterwork. C’est ce que nous avons mis en place dans nos espaces à Lille. Nous avons 2 000 mètres carrés de coworking avec un espace d’accueil, une conciergerie, un restaurant et un café. C’est un véritable lieu de vie !

Dans notre ADN, le développement durable

Le troisième point qui nous différencie c’est que nous sommes les seuls acteurs à avoir un ADN de développement durable.

Aujourd’hui, nous sommes proches du 100 % de mobilier recylé, que nous utilisons sur l’ensemble de nos sites. C’est de la seconde main ou de la récupération, ce qui nous donne la possibilité de proposer des espaces à faible impact environnemental mais aussi de produire des certificats d’impacts positifs que nos entreprises locataires peuvent intégrer à leur bilan RSE.

Cela répond aux besoins actuels des entreprises qui recherchent de la flexibilité, des faibles coûts, un engagement environnemental fort en accord avec leurs valeurs qu’elles souhaitent partager avec leurs salariés.

C’était votre concept dès le début ou vous l’avez amélioré ?

Nous nous améliorons au fur et à mesure, mais assez rapidement, puisque nous avons ouvert le premier site en janvier 2020 à Marseille et que nous venons d’ouvrir le 26ᵉ à Rennes. Il y a une très forte croissance sur le secteur du bureau flexible et du bureau opéré. Nous sommes à 100 % dans la ligne directrice que nous nous étions donnée en 2019.

Ce qui a principalement changé, c’est un pivot en ce qui concerne notre offre car nous étions très centrés sur le coworking et aujourd’hui nous faisons du bureau flexible et du bureau opéré. C’est comme un centre de coworking mais privatisé pour une seule et même entreprise. En région, nous sommes en pleine expansion et c’est clairement notre levier de croissance pour les prochaines années.

Quelles ont été les grandes étapes de l’entreprise jusqu’à présent ?

C’est d’abord la rencontre de trois entrepreneurs puis celle avec notre investisseur courant Nexity qui souhaitait intégrer de nouveaux projets en 2019. Il a investi 3,5 millions d’euros et il continue à nous accompagner financièrement encore aujourd’hui dans notre développement.
Juste après, nous avons ouvert le premier site à Marseille en août. Il y a eu la crise COVID et le confinement. Nous avons un modèle assez résilient parce que nous ne payons pas un loyer plein, c’est un loyer variable, calculé sur le chiffre d’affaires.

Forcément, si vous ne faites pas de chiffre d’affaires, il ne vous reste plus qu’un petit fixe. Finalement nous nous en sommes plutot bien sortis. Ensuite, il y a eu toute une phase d’ouverture de différentes villes puisqu’à l’heure actuelle nous sommes implantés à Marseille, à Lyon, à Lille, à Rennes, à Bordeaux et à Paris. Nous voulions ouvrir au début, un grand centre de coworking entre 1 000 et 2 000 mètres carrés pour en faire un flagship.

C’était, il faut le dire, vraiment de la pure croissance à risque. Maintenant, nous sommes dans une phase de consolidation où nous sommes proches d’un remplissage à 100 % de tous nos espaces. Nous développons notre nouveau produit, le bureau opéré, dans toutes les villes où nous sommes présents.

Quels vont être les grands défis à venir ?

Il y en a plusieurs. C’est déjà d’arriver sur un marché qui était assez bien structuré, entre autres sur Paris, et d’aller attaquer un marché, qui ne l’était pas encore du tout, auquel les investisseurs ne croyaient pas forcément qui est le marché en région.

Autre défi, celui d’intégrer un grand groupe de l’immobilier au capital de la société, parce que cela impose beaucoup de nouveaux challenges dont ceux des temps qui ne sont pas les mêmes et des habitudes qui ont changé depuis la Covid. Mais d’un autre côté, cela apporte une puissance de frappe sans commune mesure, entre autres financière. Les grands défis qu’on connaît aujourd’hui résident aussi dans le management de l’équipe car nous sommes trois associés et nous sommes répartis partout en France… à Marseille, Lyon, Paris, Lille, Rennes, Bordeaux, et bientôt Nantes, Nice et Strasbourg…

Je suppose que vous avez intégré pas mal de monde dans l’équipe ?

Pas tant que ça puisque, nous avons une personne par site et quant aux bureaux opérés, ils sont quasiment autonomes même si une personne passe de temps en temps sur site pour vérifier que tout va bien. Aujourd’hui, nous sommes 15 collaborateurs au total. Il faut dire que nous avons la chance d’avoir de très bons partenaires sur la partie aménagement, sur la partie mobilier et sur la partie informatique.

Un élément dont nous sommes fiers, qui n’est pas négligeable et qui fait partie de nos fiertés. Dès le début, nous nous sommes appuyés sur l’outil informatique pour toute la gestion opérationnelle des sites, que ce soit sur le contrôle d’accès, la facturation, le paiement, la réservation des salles de réunion…

Un client qui vient chez nous, de la CB jusqu’au contrôle de gestion avec le commissaire aux comptes une fois par an, tout est informatisé. Nous n’avons pas de comptable en interne et nous sommes ultra light sur la partie back office.

Quelle est la plus grosse difficulté que vous avez rencontrée et comment vous l’avez résolue ?

La plus grande difficulté est d’évangéliser de nouveaux outils, un nouveau produit flexible comme le bureau opéré partout en France.

A Paris, les gens sont assez matures sur ce sujet. En région, il y a eu tout un travail d’évangélisation pour leur faire comprendre l’intérêt de passer par un produit comme le nôtre qui est à faible impact. C’est du temps, c’est de l’accompagnement.

C’est justement via des articles comme comme celui de votre magazine Dynamique que nous éduquons les dirigeants sur la raison pour laquelle l’immobilier doit se réinventer, pourquoi le bureau opéré est la meilleure solution pour qu’ils puissent se concentrer sur leurs performances, sur leurs salariés et sur leurs outils.

Je crois qu’il existe toute une réflexion autour de l’immobilier et de sa flexibilité qui est celle de proposer de gérer votre immobilier comme utilisez votre Uber.

Quel est l’avantage pour un dirigeant de rejoindre vos espaces ?

Nous nous occupons de tout. Il vient juste avec son ordinateur et, tout le reste, nous nous en occupons. Il n’a qu’une seule facture et nous gérons absolument tout. Nous trouvons l’espace et nous l’aménageons pour lui en fonction de ses besoins.

Puis, nous allons travailler sur plan avec lui, nous allons choisir le mobilier avec lui, nous allons tout aménager pour lui. Nous allons tout gérer le Wi-Fi, le ménage, le café, la cuisine, tout, tout, tout, tout et il n’aura qu’une seule facture !

A part la levée de fonds que vous avez faite, vous allez en faire d’autres ?

Actuellement, nous sommes en train de nous poser des questions sur le fait de lever de l’argent pour accélérer le modèle et nous cherchons entre 80 et 100 millions d’euros. Nous souhaitons, entre autres, nous lancer dans l’acquisition des murs dans lesquels nous installerions l’exploitation de notre service.

Qu’est-ce qui vous a donné envie de vous lancer dans l’engagement durable ?

Il y a plusieurs raisons. La première, c’est que nous sommes deux associés, Matthieu et moi, passionnés de bateaux et de voile. Nous faisons partie d’une communauté qui qui est assez sensible sur ces sujets et qui souhaite agir. Par exemple, j’ai accompagné la Commission européenne sur des projets sur la tracabilité du plastique.

C’est une conviction personnelle. Par contre, je dirais que nous l’abordons avec pragmatisme et nous savons bien que ça va prendre du temps, mais qu’il y a des choses qui sont parfois très simples à faire et qui permettent de réduire notre impact.

Nous trouvons que c’est un peu ridicule d’aller jeter du mobilier quand nous pouvons le réutiliser et, ce, pendant 20 ans, il n’y a pas de raison de le jeter au bout de 10.

De quoi êtes-vous le plus fier ?

Nous avons une jolie petite entreprise et une belle croissance. En ce sens, nous sommes très fiers de notre produit. Nous sommes très heureux de travailler tous les trois ensemble car c’est une très belle rencontre. J’ai eu d’autres expériences moins réussies. Nous avons de nombreux atouts dont celui d’avoir un bon produit sur un territoire exceptionnel (la France). 

« Les grands défis qu’on connaît aujourd’hui résident aussi dans le management de l’équipe car nous sommes trois associés et nous sommes répartis partout en France… à Marseille, Lyon, Paris, Lille, Rennes, Bordeaux, et bientôt Nantes, Nice et Strasbourg… »

3 Conseils de Ludovic Célérier

• Ne rien lâcher. Il y a des hauts et des bas tous les jours. Ce sont les montagnes russes. Et quand on est en bas, il faut se dire que demain on sera en haut. C’est dur. Et il faut s’accrocher.
• Partager au maximum. C’est un sujet que j’avais beaucoup abordé avec d’autres entrepreneurs. J’ai fait du coaching d’entrepreneurs et il m’est déjà arrivé de voir des entrepreneurs qui ne voulaient pas partager leurs idées. Ils se disent : « Je le garde pour moi ». Je pense que c’est la pire des bêtises. Parce que ne pas partager c’est ne pas assurer que son produit correspond à un véritable besoin.
• Faire simple. Nous avons tendance à vouloir faire trop complexe. Et je pense qu’au début, il faut justement faire le produit ou le service le plus simple possible.