Plus couramment appelée « Pierre Papier », ce terme explique parfaitement les parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), comme le fait que l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part et non pas de l’immobilier en direct. 

La Société Civile de Placement collectif est un type de placement immobilier particulier dans le sens où l’investissement est réalisé à travers une société de gestion. L’investissement se fait donc dans une société de gestion qui utilise ensuite l’argent pour investir dans des immeubles. 

LA SCPI est une solution d’investissement sur du moyen-long terme et est une excellente alternative aux fonds euros et à un investissement traditionnel locatif. 

Il existe deux types juridiques de SCPI : 

• Les SCPI à capital fixe 
• Les SCPI à capital variable 

Il est possible de souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement de la propriété. Il s’agit de séparer le droit de propriété en deux éléments ; 

• L’usufruit : est une situation particulière dans laquelle la jouissance d’un bien revient à une personne appelée l’usufruitier, tandis qu’une autre personne en a la propriété, le nu propriétaire.
• La nue-propriété : est le droit pour un propriétaire appelé « nu-propriétaire » de disposer d’un bien ou d’un actif sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.

Pour certains investisseurs, il existe un intérêt fort à adhérer la nue-propriété uniquement.

Cet investissement en nue-propriété de parts de SCPI s’adresse à des investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans avoir les soucis de la gestion locative. Mais aussi aux investisseurs assujettis à l’Impôt sur le revenu ou à l’impôt de solidarité sur la fortune.
Cet investissement leur permettra de préparer l’avenir ou encore à obtenir un complément de revenu à terme pour compléter leur retraite par exemple.

Fonctionnement

Deux phases sont à distinguées :

• Pendant le démembrement

Vous achetez les parts de SCPI en nue-propriété pendant une période prédéfinie. Pendant cette période de démembrement (par exemple 10 ans), vous ne percevrez pas de revenus. Cela vous permet d’acheter ces parts avec une forte décote (par exemple, une décote de 33% dans le cas d’un démembrement de 10 ans).

• A l’échéance du démembrement

Vous récupérez les parts de SCPI en pleine propriété. Vous pouvez alors percevoir les revenus de la SCPI. L’augmentation de la valeur générée par la récupération de la pleine propriété n’est pas fiscalisée. Ainsi, si la valeur des parts de SCPI est restée constante sur 10 ans et que vous avez acheté la nue-propriété à un prix de 67%, vos parts valent à nouveau 100% au bout de 10 ans.

Avantages et Limites

Parmi les grands avantages du démembrement de SCPI, on pourra citer :

•  L’exonération des aléas locatifs 
• Une remise sur le prix de vente : à condition qu’en contrepartie il y a non perception des revenus 
• Pas d’imposition sur le revenu pour le nue-propriétaire ; de plus, la valeur de la nue-propriété sort de l’assiette de l’ISF.
• La récupération de l’Usufruit n’est pas considérée comme une rémunération et ne constitue pas une plus-value fiscale. Cette augmentation de la valeur de l’investissement n’est donc soumise à aucune fiscalité.

Attention, il existe toutefois quelques limites, en effet, le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant tout la période du démembrement, et le capital n’est pas garanti.

L’appréhension du poids du loyer du bail commercial dans le bilan constitue un enjeu important pour le preneur, dont le loyer est une charge importante, souvent la deuxième après la masse salariale.

Le statut des baux commerciaux prévoit des mécanismes visant à protéger le locataire contre des hausses intempestives ou démesurées du loyer, tout en permettant au bailleur de le faire évoluer au cours du bail. En effet, le bailleur s’engage pour une durée d’au moins neuf ans, ce qui constitue l’une des composantes fondamentales du contrat de bail commercial, il ne peut être contraint de percevoir le même loyer pendant toute cette durée.

En cours de bail, comme au moment de son renouvellement, le locataire doit être attentif aux montants appelés sur ses avis d’échéances et ne pas payer aveuglément, au risque de perdre toute légitimité à élever des contestations ultérieures.

Il existe en effet de nombreuses hypothèses dans lesquelles le locataire peut s’opposer aux augmentations de loyers sollicitées par le bailleur.

Le présent exposé en dressera une liste, sinon exhaustive, la plus représentative possible.

1. Le loyer en cours de bail

En application d’un principe essentiel de consensualisme, le loyer d’origine du bail est libre : il est fixé d’un commun accord entre les parties.
Il peut augmenter en cours de bail selon deux mécanismes de révision, l’un légal, l’autre conventionnel.

La révision triennale légale

Elle est prévue par la loi et s’impose lorsque l’une des parties en fait la demande.

Elle fait varier le loyer en fonction des évolutions de l’indice du Coût de la construction publié tous les trimestres par l’INSEE (http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_icc.asp).

Elle n’est pas automatique et se trouve soumise au respect d’un formalisme précis : la demande doit être faite à l’expiration d’une période de trois années suivant la fixation du dernier loyer, par lettre recommandée avec avis de réception ou exploit d’huissier, et préciser le montant demandé.

Il est donc utile pour le locataire de vérifier que le bailleur a bien respecté ces exigences. A défaut, il n’est pas tenu de payer le loyer demandé et peut continuer à payer l’ancien loyer.

La révision conventionnelle

Il s’agit d’une clause contractuelle qui prévoit généralement l’augmentation du loyer tous les ans.

Sa validité est encadrée notamment par le Code monétaire et financier et il existe un contentieux fourni en la matière, de nombreuses clauses étant contestables dans leur rédaction.

Le locataire a donc tout intérêt à faire vérifier la validité de la clause d’indexation annuelle par un professionnel, si elle n’était pas conforme à la loi, elle serait réputée non écrite et ne s’appliquerait pas.

2. Le loyer au moment du renouvellement

Le loyer de renouvellement du bail est en principe soumis à la règle du plafonnement.

Le Code de commerce prévoit ainsi que « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler (…) ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux(…) ».

En d’autres termes, l’évolution du loyer est cantonnée à celle de l’indice du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux, s’il est applicable, publiés trimestriellement par l’INSEE, sur la période du bail. Il y a lieu de préciser que cette règle ne s’impose pas obligatoirement aux parties et qu’il est possible de prévoir un mécanisme propre de fixation du loyer au moment du renouvellement dans le bail. C’est néanmoins rarement le cas. Il est difficile de prévoir une fixation qui sera pertinente neuf ans plus tard.

Comme tous les principes, la règle du plafonnement du loyer comporte des exceptions. Le preneur a donc intérêt à éviter de se trouver dans un cas particulier qui échapperait à cette règle.

Le locataire doit ainsi éviter de :

• Conclure un bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans,
• Laisser se prolonger le bail (même conclu pour neuf ans) au-delà de douze ans,
• Modifier en cours de bail de manière notable les caractéristiques du local (agrandissement ou diminution de surface, changement d’affectation d’une partie du local, travaux d’amélioration, changement de distribution, etc.),
• Modifier en cours de bail de manière notable les termes du bail et les obligations des parties (autorisation de sous-location, changement de destination, etc.),
• Modifier conventionnellement le loyer en cours de bail.

Il y a lieu de préciser que ces préconisations sont indifférentes aux locataires de bureaux et de locaux monovalents (ne pouvant être affectés à une autre destination sans travaux lourds et onéreux) dont les baux échappent quoi qu’il en soit au plafonnement.

D’où l’intérêt de :

• Prendre l’avis d’un professionnel au moment de la conclusion du bail,
• Suivre l’évolution du bail tout au long de sa vie.