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Que faire pour limiter les hausses du loyer du bail commercial ?

L’appréhension du poids du loyer du bail commercial dans le bilan constitue un enjeu important pour le preneur, dont le loyer est une charge importante, souvent la deuxième après la masse salariale.

Le statut des baux commerciaux prévoit des mécanismes visant à protéger le locataire contre des hausses intempestives ou démesurées du loyer, tout en permettant au bailleur de le faire évoluer au cours du bail. En effet, le bailleur s’engage pour une durée d’au moins neuf ans, ce qui constitue l’une des composantes fondamentales du contrat de bail commercial, il ne peut être contraint de percevoir le même loyer pendant toute cette durée.

En cours de bail, comme au moment de son renouvellement, le locataire doit être attentif aux montants appelés sur ses avis d’échéances et ne pas payer aveuglément, au risque de perdre toute légitimité à élever des contestations ultérieures.

Il existe en effet de nombreuses hypothèses dans lesquelles le locataire peut s’opposer aux augmentations de loyers sollicitées par le bailleur.

Le présent exposé en dressera une liste, sinon exhaustive, la plus représentative possible.

1. Le loyer en cours de bail

En application d’un principe essentiel de consensualisme, le loyer d’origine du bail est libre : il est fixé d’un commun accord entre les parties.
Il peut augmenter en cours de bail selon deux mécanismes de révision, l’un légal, l’autre conventionnel.

La révision triennale légale

Elle est prévue par la loi et s’impose lorsque l’une des parties en fait la demande.

Elle fait varier le loyer en fonction des évolutions de l’indice du Coût de la construction publié tous les trimestres par l’INSEE (http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_icc.asp).

Elle n’est pas automatique et se trouve soumise au respect d’un formalisme précis : la demande doit être faite à l’expiration d’une période de trois années suivant la fixation du dernier loyer, par lettre recommandée avec avis de réception ou exploit d’huissier, et préciser le montant demandé.

Il est donc utile pour le locataire de vérifier que le bailleur a bien respecté ces exigences. A défaut, il n’est pas tenu de payer le loyer demandé et peut continuer à payer l’ancien loyer.

La révision conventionnelle

Il s’agit d’une clause contractuelle qui prévoit généralement l’augmentation du loyer tous les ans.

Sa validité est encadrée notamment par le Code monétaire et financier et il existe un contentieux fourni en la matière, de nombreuses clauses étant contestables dans leur rédaction.

Le locataire a donc tout intérêt à faire vérifier la validité de la clause d’indexation annuelle par un professionnel, si elle n’était pas conforme à la loi, elle serait réputée non écrite et ne s’appliquerait pas.

2. Le loyer au moment du renouvellement

Le loyer de renouvellement du bail est en principe soumis à la règle du plafonnement.

Le Code de commerce prévoit ainsi que « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler (…) ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux(…) ».

En d’autres termes, l’évolution du loyer est cantonnée à celle de l’indice du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux, s’il est applicable, publiés trimestriellement par l’INSEE, sur la période du bail. Il y a lieu de préciser que cette règle ne s’impose pas obligatoirement aux parties et qu’il est possible de prévoir un mécanisme propre de fixation du loyer au moment du renouvellement dans le bail. C’est néanmoins rarement le cas. Il est difficile de prévoir une fixation qui sera pertinente neuf ans plus tard.

Comme tous les principes, la règle du plafonnement du loyer comporte des exceptions. Le preneur a donc intérêt à éviter de se trouver dans un cas particulier qui échapperait à cette règle.

Le locataire doit ainsi éviter de :

  • Conclure un bail d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans,
  • Laisser se prolonger le bail (même conclu pour neuf ans) au-delà de douze ans,
  • Modifier en cours de bail de manière notable les caractéristiques du local (agrandissement ou diminution de surface, changement d’affectation d’une partie du local, travaux d’amélioration, changement de distribution, etc.),
  • Modifier en cours de bail de manière notable les termes du bail et les obligations des parties (autorisation de sous-location, changement de destination, etc.),
  • Modifier conventionnellement le loyer en cours de bail.

Il y a lieu de préciser que ces préconisations sont indifférentes aux locataires de bureaux et de locaux monovalents (ne pouvant être affectés à une autre destination sans travaux lourds et onéreux) dont les baux échappent quoi qu’il en soit au plafonnement.

D’où l’intérêt de :

  • Prendre l’avis d’un professionnel au moment de la conclusion du bail,
  • Suivre l’évolution du bail tout au long de sa vie.

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