Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) constitue un placement alternatif aux solutions traditionnelles (livret A, assurance-vie) qui perdent en attractivité. Quels avantages présente un investissement en parts de SCPI ? Quelles sont les principales modalités de ce placement et la manière dont il peut générer des revenus complémentaires ou aider à préparer sa retraite ? Eléments de réponse.

Pourquoi les placements traditionnels perdent-ils en attractivité ?

Jusque ces dernières années, les placements sans risque (livret A, assurance-vie), l’immobilier en direct et les actions d’entreprise absorbaient la quasi-totalité de l’épargne des ménages. Avant la crise, chacun de ces trois placements permettait de réaliser des rendements cohérents par rapport au niveau de risque souhaité. Le livret A, au risque nul, permettait de protéger son épargne contre le niveau d’inflation général. L’assurance-vie générait des rendements proches de 4% et les portefeuilles d’actions, selon les années, permettaient de dégager des rendements élevés. Depuis la crise de 2008, les choses ont radicalement changé dans l’univers financier : le livret A ne rapporte que 0,75%, les rendements de l’assurance-vie s’effritent d’année en année et les actions sont très volatiles. L’immobilier en direct demeure un placement apprécié des Français, mais il présente de nombreux inconvénients : investissement élevé en temps, soucis éventuels de gestion, contentieux avec le(s) locataire(s)…

Quels sont les avantages des SCPI ?

A l’inverse, les SCPI affichent de nombreux avantages. Leur rendement moyen (rapport entre les dividendes versés et le prix d’acquisition des parts) atteint presque 5% en 2015, soit environ deux fois plus que l’assurance-vie. Un autre avantage de taille consiste en la possibilité de diversifier le risque locatif : les SCPI constituent un patrimoine immobilier composé de plusieurs actifs, ce qui permet de mutualiser le risque. La gestion du parc immobilier est aussi prise en charge par la société de gestion de la SCPI. Ces deux avantages principaux expliquent à eux seuls le succès grandissant de ce type d’investissement. La collecte nette des SCPI de rendement pour l’année 2015 s’établit à 4,06 milliards d’euros, dont plus de la moitié pour les SCPI de bureaux. En comparaison, le livret A et le livret Développement Durable (LDD) ont connu une décollecte record de près de 12 milliards !

La SCPI, un placement à long terme

Un investissement en parts de SCPI répond à un projet de long terme (7-8 ans minimum). Il s’agit d’abord d’amortir les frais liés à la souscription (commission de l’ordre de 10% du prix de la part) et à la gestion (frais de gestion prélevés par la société de gestion sur les revenus locatifs). Ce placement est conçu comme un moyen de percevoir des revenus de manière régulière, soit en complément des revenus actuels, soit pour préparer sa retraite. Plusieurs années sont également nécessaires à la réalisation d’une éventuelle plus-value de cession, qui constitue une autre source de rendement pour les propriétaires de parts.

Deux modalités d’investissement à connaître : l’effet de levier et le démembrement de propriété
L’effet de levier consiste à financer une opération grâce à un emprunt dont les intérêts sont inférieurs au rendement de cette opération. Le contexte actuel est particulièrement propice pour une acquisition de parts de SCPI avec effet de levier : les taux immobiliers sont historiquement faibles (2% à 5/6 ans, 2,5% à 10 ans environ pour les bons dossiers), tandis que le rendement moyen des SCPI de rendement est de 5%.

L’investissement en nue-propriété ou en usufruit, moins connu, est une autre modalité d’investissement en parts de SCPI. L’acquisition de la nue-propriété permet de récupérer, au terme du démembrement du droit de propriété, la pleine jouissance de parts acquises à un prix décoté. L’acquisition temporaire de l’usufruit permet à un dirigeant de faire fructifier la trésorerie de son entreprise. Il percevra des revenus réguliers pendant toute la durée du démembrement, pour un montant d’investissement initial très inférieur à celui d’un investissement en pleine propriété.

Quelques inconvénients à l’investissement en SCPI

Le principal inconvénient par rapport aux placements sans risque tient à la possibilité d’une perte en capital. Le patrimoine d’une SCPI peut se déprécier en cas de baisse des cours immobiliers, de gestion insatisfaisante ou d’acquisitions mal ciblées. Il est toutefois possible de diversifier ce risque sur plusieurs SCPI. A noter que certaines SCPI sont éligibles à des contrats d’assurance-vie. Un autre inconvénient potentiel concerne la liquidité des parts. Revendre ses parts peut parfois prendre du temps.