Si vous souhaitez vous lancer dans une copropriété à Dubaï, alors vous êtes au bon endroit. Découvrons ensemble pour commencer, l’ensemble des lois disponibles dans le pays pour encourager et promouvoir la copropriété et l’investissement par le biais de la copropriété pour les étrangers et non-résidents.

La loi n° 27 de 2007 sur la propriété des biens immobiliers en copropriété dans l’émirat de Dubaï (la « loi Biens en copropriété« ) est entrée en vigueur le 1er avril 2008. Cette loi a instauré les bases d’un régime réglementé et transparent concernant la gestion des lotissements en copropriété et la propriété des unités à Dubaï. En vertu de l’article 32 de la loi JOP (Biens en Copropriété), le président du département foncier était habilité à mettre en œuvre les réglementations nécessaires pour garantir un régime complet de titres de copropriété.

En avril 2010, ces règlements (« règlements Biens en copropriété« ) ont été publiés en tant que « lignes directrices » par le ministère de la terre.Il était nécessaire de contrôler l’interaction entre les copropriétaires afin de garantir l’harmonie entre ces points de vue divergents. La loi fournit le cadre nécessaire pour réglementer les relations entre les copropriétaires au sein de ces complexes.

Le souverain de Dubaï, vice-président et premier ministre des Émirats arabes unis, Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, a publié la loi n° 6 de 2019 relative à la copropriété des biens immobiliers à Dubaï. La nouvelle loi a été émise pour tous les grands projets immobiliers et les propriétés en copropriété, y compris celles situées dans les zones franches de Dubaï et les zones de développement spécial.

À Dubaï, il existe de nombreuses possibilités de louer ou d’acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un bureau ou d’une propriété commerciale.Par exemple, l’un des principaux avantages de la création d’une entreprise dans une zone franche est que vous pouvez conserver la totalité de la propriété étrangère ou trouver un partenaire à Dubaï pour créer une coentreprise sans même être dans le pays.

Metropolitan Real Estate est une agence qui offre la possibilité de choisir n’importe quel type de bien immobilier pour les Biens en Copropriété dans ces régions.

Le nouveau règlement divise les propriétés en copropriété en trois catégories aux fins de la gestion des parties communes:

• La première catégorie concerne les mégaprojets dans lesquels le promoteur est responsable de la gestion, de l’exploitation et de l’entretien des parties communes et des installations.

• La deuxième catégorie comprend les projets hôteliers, pour lesquels le promoteur a désigné une société chargée de gérer les parties communes conformément à la réglementation du DLD.

• La troisième catégorie comprend les projets autres que les mégaprojets et les projets hôteliers pour lesquels une société spécialisée dans la gestion des installations gère les parties communes.

Propriété commune : aspects importants

La propriété commune est représentée par tout bâtiment, ses parties et ses annexes, y compris le terrain sur lequel il a été construit, ainsi que les terrains divisés en parts ou concédés pour une propriété indépendante.

La compréhension de la signification d’une propriété commune ou copropriété est essentielle avant de vous engager dans un projet avec un associé. 

Déclaration et enregistrement d’une association

La loi définit une procédure d’enregistrement des copropriétés auprès du Dubaï Land Department (le « DLD ») (ou le département responsable des lots à Dubaï) et exige notamment que le promoteur fournisse des documents prouvant l’achèvement du projet dans les soixante (60) jours suivant la date de délivrance du permis d’achèvement.

Les actions dans une copropriété

Les copropriétaires ont le droit de céder leur part des biens en copropriété. Le vendeur doit cependant notifier aux autres propriétaires, dans les trente (30) jours suivant la publication de l’annonce, les conditions de la vente et les informations concernant la personne physique ou morale qui souhaite acheter leur part de la propriété en copropriété. Un nouvel acheteur ne peut pas acheter une part tant que les propriétaires restants n’ont pas reçu la notification.

Gestion des biens immobiliers en copropriété

La gestion des biens communs se fait de différentes manières, selon les catégories définies par la loi.

1. Grands projets

Le promoteur est responsable de la gestion, de l’exploitation, de l’entretien et des réparations de l’installation. Les propriétaires de l’immeuble forment un comité des propriétaires. La charte définit les responsabilités du comité dans le cadre des pouvoirs conférés par la licence.

2. Projets hôteliers

Ces projets sont gérés par une société de gestion de projets hôteliers sélectionnée par le promoteur.

3. Petits projets

Conformément à la charte élaborée par l’immeuble d’habitation, géré par des organismes spécialisés dans la gestion de ce type de projet. Un comité de propriétaires, y compris ceux qui vivent dans la propriété commune, doit être constitué pour l’immeuble d’habitation.

Comité des propriétaires

Le nombre total de membres du comité des propriétaires ne doit pas dépasser neuf (9) personnes. Le comité des copropriétaires n’est constitué que si au moins 10 % du nombre total d’appartements de la propriété commune sont inscrits au comité. Les tâches assignées au comité des copropriétaires sont définies par la loi et ne peuvent être modifiées.

Limitations d’utilisation

Ni le promoteur ni l’entreprise de gestion ne peuvent prendre de mesures à l’encontre du propriétaire pour l’obliger à payer des frais de service ou d’utilisation des parties communes.

Pénalités et sanctions administratives

Le Dubai Land Department (Département de la gestion des Lots à Dubaï) nomme des personnes désignées pour établir et prouver les activités exercées en violation de la présente loi, conformément à la loi. Ces personnes désignées ont le pouvoir d’émettre des mandats de saisie et seront assistées par les autorités nécessaires, y compris les officiers de police.

Toute personne qui enfreint cette loi est passible d’une amende maximale de 1 000 000 AED (250 000 EUR), qui peut être doublée, et ne peut en aucun cas dépasser 2 000 000 AED (500 000 EUR) si l’infraction est répétée dans l’année qui suit la première infraction.

Pour conclure

En bref, gardez à l’esprit que le règlement sur les biens en copropriété complète un système de propriété qui va au-delà de la simple gestion des bâtiments, grâce à l’inclusion dans le système de dispositions relatives à la subdivision des terrains, y compris les communautés de base.

Comme on pouvait s’y attendre, le processus de mise en œuvre a posé quelques problèmes ; cependant, il existe aujourd’hui une communauté engagée de propriétaires en copropriété, ainsi qu’une bonne connaissance des droits et obligations respectifs des parties prenantes.