Comment faire fructifier sa trésorerie d'entreprise avec les SCPI ?

L'équipe Dynamique Entrepreneuriale     06/05/16    
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Qu’est-ce-que la SCPI ?

Une société civile de placement immobilier est un véhicule de placement immobilier ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel.

Elle collecte des capitaux auprès des souscripteurs de parts. La SCPI investit ensuite ces capitaux dans des actifs variés, tels que des bureaux, locaux, hôtels, commerces, logements, cliniques etc., destinés à la location.

Les épargnants, selon leur apport initial, vont détenir une certaine quote-part au sein de la SCPI et perçoivent alors en fonction une partie des revenus locatifs de la SCPI.

Le démembrement : une solution de placement pour sa trésorerie

Les sociétés peuvent investir en SCPI pour bénéficier des rendements intéressants procurés par ce placement. Il ne faut cependant pas oublier que la SCPI demeure un placement immobilier long terme, qu’il faut considérer comme un investissement au sein de sa société. La SCPI peut dès lors représenter une partie du placement de trésorerie, pour bénéficier de rendements pouvant dépasser les 5% !

Il est possible d’investir en SCPI de différentes manières : à comptant, pour bénéficier de revenus immédiats ; à crédit, pour bénéficier de l’effet de levier, ou encore en démembrement de parts de SCPI.

Le démembrement en SCPI, comment ça fonctionne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (droit de percevoir les revenus de la SCPI) de la nue-propriété (propriété des parts). 

Le souscripteur qui acquiert la nue-propriété de parts de SCPI ne perçoit pas de dividendes pendant une période définie (et n’est donc imposable ni sur l’impôt sur le revenu, ni sur l’ISF). Cependant, il aura acheté ses parts avec une décote et récupérera la pleine propriété des parts au terme du démembrement. Elle s’adresse aux épargnants qui souhaitent obtenir des revenus à terme (de 5 ans à 20 ans).

Le souscripteur qui achète l’usufruit bénéficie du droit de percevoir la totalité des dividendes pendant la période de démembrement. Il s'adresse aussi bien à des personnes physiques souhaitant bénéficier de revenus complémentaires qu’à des personnes morales souhaitant faire fructifier leur trésorerie.

L’usufruit de parts de SCPI : une solution intéressante pour les sociétés

L’usufruit de parts de SCPI consiste à détenir le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI sur une durée déterminée. 

Cette méthode de placement s’adresse aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, qui souhaitent valoriser et faire fructifier leur trésorerie.

Le souscripteur de parts de SCPI en usufruit bénéficie d’une importante décote à l’achat et perçoit l’intégralité des revenus de la SCPI pendant le démembrement. Avec les taux d’emprunt bas, en finançant l’acquisition de ses parts de SCPI, il pourra par ailleurs bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Les avantages et inconvénients de ce mode d’investissement

Acheter l’usufruit de parts de SCPI présente de nombreux avantages :

- Le prix d’achat des parts de SCPI est moins élevé que celui de la pleine propriété ;
- L’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus pendant la période de démembrement ;
- L’usufruitier personne morale, exerçant une activité commerciale, pourra amortir son investissement en usufruit ;
- L’investissement ne présente pas de risque en capital.

Cependant, ce mode d’investissement présente également certains inconvénients :

- L’usufruitier est imposable sur l’intégralité des revenus encaissés (en fonction de son régime fiscal : IS ou IR et/ou ISF) ;
- Les parts démembrées sont très peu liquides ;
- Le rendement n’est pas garanti ;
- La perception des revenus est limitée dans le temps. Au terme du démembrement, l’usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété. L’usufruitier ne perçoit plus rien.

Voir l'article : http://www.dynamique-mag.com/article/avantages-investissement-societes-civiles-placement-immobilier-scpi.8540

Exemple de simulation d’investissement en usufruit

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