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Créer une SCI pour acheter un local professionnel, une bonne idée ?

La plupart des activités professionnelles nécessitent
de disposer d’un local adapté. Celui-ci peut être loué mais nombre de
commerçants et artisans préfèrent la sécurité de l’acquisition, qui permet de
ne plus être dépendant d’un bailleur extérieur et de ses soucis de rentabilité.
L’achat direct via la structure entrepreneuriale (EIRL, EURL, SARL, etc.) est
la solution la plus classique, mais l’investissement indirect via une SCI
(Société Civile Immobilière) offre plus de sécurité patrimoniale et de
souplesse de gestion.

Une séparation
d’activité sécurisant le patrimoine professionnel et facilitant sa vente
éventuelle

La création d’une SCI dédiée à l’achat du local professionnel a pour effet
de créer deux entités juridiques bien distinctes, d’une part la SCI uniquement
propriétaire du bien immobilier, d’autre part l’entreprise professionnelle
proprement dite. La distinction entre les deux structures permet de sécuriser la partie
immobilière du patrimoine professionnel : en cas de faillite de l’entreprise,
la SCI ne sera pas concernée par la procédure de liquidation et le patrimoine
immobilier restera la propriété de l’entrepreneur, au lieu d’être englouti dans
le règlement des créances, sous réserve cependant que la SCI ait bien eu une
activité réelle (tenue d’assemblée générale, comptes distincts…). La séparation du patrimoine immobilier et de l’activité professionnelle
peut également apporter plus de souplesse en cas de cession, en permettant de
vendre indépendamment l’un et l’autre. Un commerçant pourra ainsi céder de
façon séparée les murs et le fonds de commerce, à des repreneurs distincts.

Une transmission
facilitée

La SCI pourra aisément être transmise aux futurs héritiers, sans pour
autant entraver l’activité commerciale : il suffit de céder, par exemple via
une donation-partage, la nue-propriété de la SCI à ses enfants pour que ceux-ci
en soient plus tard pleinement propriétaires sans pour autant entraver
l’activité courante (puisque l’usufruit est suffisant pour continuer l’activité
professionnelle). Un tel démembrement de propriété permet d’optimiser la transmission fiscale
en bénéficiant des abattements liés aux donations et en ne soumettant à une
éventuelle imposition que la partie correspondant à la nue-propriété (fraction
qui sera d’autant plus faible que la transmission aura été anticipée) : la
fraction liée à l’usufruit échappe à toute imposition, puisqu’elle s’éteint
seulement au décès du donateur. Le recours à l’emprunt permet encore d’optimiser cette charge fiscale : le
patrimoine de la SCI peut être constitué par recours partiel à l’emprunt
(relativement facile à obtenir puisque gagé sur l’actif immobilier de la SCI),
et la valeur nette des parts de la SCI est alors minorée (puisqu’elle reflète
l’actif net, autrement dit le patrimoine immobilier diminué du montant à
rembourser). Si la donation-partage intervient avant la fin du remboursement de
l’emprunt, le montant à prendre en compte est plus faible… mais la valeur de la
SCI se réévaluera ensuite, au profit des héritiers, au fur et à mesure des
remboursements de l’emprunt via les loyers payés par l’entreprise
professionnelle proprement dite !

Un formalisme juridique à respecter impérativement

Les avantages liés à la SCI ont cependant un inconvénient corollaire : il
est impératif de respecter le formalisme juridique de la SCI, dont l’existence
ne doit pas être purement formelle. Cela entraîne quelques frais
supplémentaires (frais bancaires liés à des comptes distincts, éventuellement
certification de ces comptes) et un peu de paperasserie, mais dans la plupart
des cas le jeu en vaut largement la chandelle.

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