Il est essentiel, dans le domaine de l’immobilier, de rester informé des diverses lois et de leur évolution. La loi LMNP constitue l’une de ces réglementations importantes à comprendre, notamment si vous êtes classé en tant que Loueur Meublé Non Professionnel après l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. En effet, elle offre la possibilité de bénéficier d’une exonération fiscale sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Voyons ensemble ce qu’il faut savoir sur la loi LMNP en 2024.

Les personnes concernées

La loi LMNP vise les investisseurs dont l’objectif principal est la location à des fins locatives : le bien est acquis dans le dessein de le mettre en location. Le recours à la location en LMNP permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement en bénéficiant d’un traitement fiscal plus avantageux par rapport à la location non meublée. Elle inclut des réductions d’impôts et une réduction de la TVA. Parmi les conditions requises, la date de début d’activité LMNP a son importance. En l’occurrence, la mise en location du logement doit débuter dans le mois suivant la date d’achèvement de la construction de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci intervient ultérieurement. 

La loi LMNP s’applique tant aux biens neufs qu’aux biens anciens. Pour les biens neufs, elle permet l’acquisition de propriétés neuves et meublées destinées à la location à des fins résidentielles. Elle offre ainsi la possibilité de bénéficier de revenus défiscalisés et éventuellement de récupérer la TVA, avec des frais de notaire généralement réduits. En ce qui concerne les biens anciens, la loi LMNP englobe les propriétés anciennes, avec des considérations spécifiques telles que les frais d’entretien et le taux d’occupation.

A noter qu’opter pour un investissement en LMNP dans du neuf augmente l’attrait pour les locataires. En effet, ces derniers ont l’assurance que le logement répond aux normes techniques et environnementales tout en offrant un niveau de confort appréciable. De plus, les locataires favorisent les logements sans travaux de rénovation.

Mais quels sont les avantages ?

La loi LMNP, qu’il s’agisse de biens neufs ou anciens, offre la possibilité de bénéficier de deux régimes fiscaux distincts pour la déclaration des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : le régime réel simplifié et le régime micro-BIC, également connu sous le nom de régime forfaitaire. Le choix entre ces deux régimes dépend principalement du montant des revenus locatifs générés : Pour les revenus locatifs n’excédant pas 70 000 €, le régime micro-BIC est applicable, offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Cependant, ce régime présente des limitations, notamment l’impossibilité de déduire les éventuels déficits. Ainsi, il est avantageux uniquement si les charges n’excèdent pas ce seuil de 50 %. Au-delà du seuil de 70 000 € de revenus locatifs annuels ou sur demande auprès de l’administration fiscale, le régime réel simplifié peut être choisi. 

Sous ce régime, il est possible de déduire les charges et les amortissements des revenus fiscaux, permettant ainsi une réduction de l’impôt. Les déductions incluent notamment les intérêts d’emprunt, les taxes, les frais de travaux, de syndic et de gestion, ainsi qu’une partie du prix d’acquisition des logements, entre autres.

L’avantage Censier-Bouvard ayant disparu

En 2024, il semble que le cumul du statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard soit remis en question. Initialement, le LMNP permettait d’appliquer l’amortissement classique, tandis que le LMNP Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôts de 11 % du prix du logement, dans la limite d’un investissement plafonné à 300 000 €. Pour être éligible à ce dispositif, l’investissement devait concerner un logement neuf et meublé dans une résidence (seniors, étudiante, touristique, Ehpad) avec un bail commercial de 9 ans. Face à cette évolution, les investisseurs devront évaluer leurs objectifs fiscaux et personnels afin de déterminer la meilleure option entre la loi LMNP et le Censi-Bouvard.

Par ailleurs, la loi Censi-Bouvard n’a pas été reconduite au 1er janvier 2023, selon la loi Finance, et le gouvernement n’a pas encore annoncé la création d’un dispositif équivalent. Cette absence de prorogation soulève des interrogations quant aux mesures fiscales futures pour les investisseurs dans le secteur immobilier, incitant ainsi à une réévaluation des stratégies d’investissement dans ce domaine.

Les conditions d’accès 

1/ Conditions d’accès à la loi LMNP 2024 

La loi LMNP 2024 est accessible à tous les contribuables désireux de constituer un patrimoine immobilier, souvent dans le but de générer des revenus complémentaires à long terme pour la retraite. Pour bénéficier de ce statut, certaines conditions doivent être respectées : le logement doit être loué meublé, ce qui implique qu’il soit équipé de manière adéquate pour que le locataire n’ait pas besoin d’acheter du mobilier de première nécessité, et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50 % des revenus totaux.

2/ Conditions pour devenir Loueur Meublé Non Professionnel 

Pour obtenir le statut de LMNP, il est nécessaire d’être un particulier et non un investisseur immobilier professionnel, ce qui signifie ne pas exercer l’activité de location meublée à titre professionnel et ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cependant, il est obligatoire de déclarer cette activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce du lieu où se trouve le logement, dans les 15 jours suivant le début de la location, en remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921). Ce document doit être transmis au greffe du Tribunal ou au CFE pour obtenir un numéro de SIRET, le formulaire étant disponible sur le site service-public.fr.

3/ Les autres conditions 

Pour bénéficier du statut LMNP, le bien immobilier mis en location doit être meublé, ce qui implique qu’il doit être équipé de tous les mobiliers nécessaires à l’accueil d’un locataire, comme un lit avec matelas, des meubles de rangement, du matériel ménager, des ustensiles de cuisine, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, etc. De plus, le bien doit être la propriété du loueur et sa surface habitable doit être supérieure à 9 m², pouvant être une maison, un appartement ou un bien intégré à une résidence de services.

À noter que seuls certains types de biens situés dans des résidences de services sont éligibles au LMNP, notamment les EHPAD, les résidences de tourisme, les résidences hôtelières, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires et les résidences pour seniors. Pour ces biens, il est possible de confier la gestion locative à un professionnel et de signer un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans avec celui-ci.